2025 年，王健林再度出售 48 座万达广场这一消息，在商业地产领域掀起了惊涛骇浪。这一重大决策不仅关乎万达的未来走向，更是为整个商业地产行业乃至广大创业者带来了诸多启示。此次接盘方阵容强大，由太盟投资、腾讯、京东关联公司、阳光人寿等组成的联合体，通过复杂的交易架构，涉及专项基金、银行大额贷款和夹层融资，以约 500 亿元的价格完成收购。这一事件背后，有着怎样的深层逻辑？又能为我们的商业思维带来哪些改变呢？
万达出售万达广场的背景与原因
万达做出这一决策，首要原因便是沉重的债务压力。据相关数据显示，仅万达商管一家，合并的有息负债就超过 1300 亿元，其中一年内到期的债务高达 300 多亿，而账上现金却仅有 100 多亿，偿债缺口巨大。此外，万达核心的轻资产平台 —— 珠海万达商管多次冲击港股上市失败，触发了两轮关键的对赌协议失败（2016 年和 2021 年），导致需要巨额回购资金，这使得万达的资金链愈发紧张。
轻资产转型战略是万达此次决策的另一重要驱动力。自 2015 年提出轻资产战略以来，万达致力于降低重资产持有比例。通过 “卖产权、留运营” 模式，万达剥离重资产包袱，保留项目运营权并收取管理费，从 “地主” 转型为 “管家”。此次出售 48 座万达广场后，万达将彻底剥离资产所有权，仅保留运营权，进一步实现 “类酒店管理公司” 的轻资产定位，轻资产项目占比也将进一步提升。
商业地产行业的整体变革也促使万达做出这一选择。随着市场环境的变化和行业竞争的加剧，传统的重资产持有运营模式面临诸多挑战，万达必须通过资产结构调整来适应行业变化，谋求新的发展生机。
万达轻资产转型的模式与影响
万达此次采用的是 “售楼保运营权” 模式。交易完成后，万达商管仍负责运营，但所有权彻底转移。这种模式能快速回笼资金、降低负债，同时保留商业影响力，可谓 “退而不出”。例如，2023 年万达商管轻资产收入占比已超 60%，这一数据印证了这一战略的阶段性成功。
但转型也面临着明显的阵痛。资产缩表导致营收规模下降，资本市场对 “服务商” 估值远低于 “开发商”，万达商管港股 IPO 屡次折戟便是例证。从长远看，核心资产的流失可能会影响长期收益能力，万达需要在轻资产领域快速建立起强大的品牌和运营优势，否则可能面临盈利增长瓶颈。
对行业而言，万达出售万达广场是商业地产从 “持有运营” 向 “资本运作” 转变的标志。这一事件促使整个行业重新审视资产结构和发展模式，推动行业加速变革与整合。以万达为代表的商业地产企业，正在探索新的发展路径，这也为行业内其他企业提供了借鉴的方向。
对创业者的启示：做轻公司的优势
从王健林带领万达进行轻资产转型的决策中，普通创业者能得到许多宝贵的启示。在如今的商业环境下，做轻公司具有诸多优势。
做轻公司可以降低风险。重资产模式往往需要大量的资金投入用于购置设备、场地等，一旦市场环境发生变化，这些资产可能面临贬值、闲置等风险。例如一些传统制造业企业，投入大量资金建设厂房、购买设备，当市场需求下降时，这些重资产不仅成为企业的负担，还可能导致资金链断裂。而轻资产模式则可以避免这种情况，像互联网企业，主要依靠技术、人才和品牌，资产的灵活性更高，风险也相对较低。
做轻公司能提高运营效率。轻资产企业不需要花费大量精力在资产维护、管理等方面，可以将更多资源集中在核心业务上。以在线教育企业为例，它们不需要像传统教育机构那样租赁大面积的教学场地、配备大量的教学设备，而是通过线上平台进行教学，能够快速调整课程内容和教学方式，更好地满足市场需求。
为了更直观地对比重资产和轻资产模式的差异，我们来看下面这个表格：
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对比项目
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重资产模式
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轻资产模式
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资金投入
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大量资金用于购置资产
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资金投入相对较少，主要集中在核心业务环节
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风险程度
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市场波动时，资产易贬值、闲置，风险高
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资产灵活性高，风险相对较低
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运营效率
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需投入大量精力管理资产，运营效率提升受限
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可集中资源于核心业务，运营效率高
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扩张速度
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受资产限制，扩张成本高、速度慢
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依靠品牌、技术等，扩张相对容易、速度快
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从实际案例来看，我们辅导的一位做奢石的创业者，作为行业头部企业的二代接班人，他并没有选择盲目扩建工厂，而是致力于打造个人 IP，成为连接客户和产品的渠道。当客户资源超出自身消化能力时，他整合水头镇其他企业的资源来满足需求。这种轻资产的运营模式，既降低了风险，又提高了盈利能力。还有做羽绒服的飞哥，通过线上结合线下流量做订货会，单场订货会破亿；做女装品牌集合店的清元总，将多个小店集合成千方大店，提升顾客体验，吸引小店加盟。这些成功案例都表明，在流量时代，将自己做成渠道，走轻资产运营路线，是符合时代发展趋势的选择。
创业者如何实现公司做轻
对于创业者来说，要实现公司做轻，需要从多个方面入手。
在商业模式上，要注重资源整合。不要试图自己掌控所有环节，而是要善于借助外部资源。例如，电商企业可以与代工厂合作生产产品，自己专注于品牌营销和销售渠道拓展；餐饮企业可以采用中央厨房统一配送食材的模式，减少门店的后厨面积和设备投入，降低运营成本。
要强化品牌和 IP 建设。在当今的流量时代，品牌和 IP 的影响力至关重要。创业者可以通过社交媒体、内容营销等方式，打造具有特色的品牌形象和个人 IP，吸引客户关注。比如一些网红品牌，通过在抖音、小红书等平台发布有趣、有价值的内容，积累了大量粉丝，进而带动产品销售。
充分利用互联网技术也是关键。互联网为创业者提供了便捷的工具和广阔的平台。可以开展线上业务，拓展销售渠道；利用云计算、大数据等技术，提高运营管理效率。像在线办公软件的出现，让企业可以实现远程办公，降低办公场地成本，同时提高团队协作效率。
王健林再卖 48 座万达广场这一事件，为商业地产行业和创业者提供了深刻的启示。在不断变化的市场环境中，无论是大型企业还是初创公司，都需要保持敏锐的洞察力和果断的决策力，适时调整战略，走轻资产运营之路，才能在激烈的竞争中立于不败之地。未来，商业地产行业的变革仍将持续，创业者们也需紧跟时代步伐，不断探索创新，把握新的发展机遇。
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